Publication de bail au Registre foncier du Québec
Pourquoi faire la publication de son bail ?
Bonne pratique : Protéger le bail et les intérêts du CPE/BC
La publication de son bail commercial est une façon simple de protéger son bail et cela devrait être un automatisme pour les locataires suite à la conclusion d’un bail. Il est recommandé de prendre le temps de vérifier si votre bail a été publié.
Exigence du MFA pour toutes demandes de PFI
Les récentes Règles administratives du Programme de financement des infrastructures et autres subventions liées à des projets d’immobilisation (lien : https://www.mfa.gouv.qc.ca/fr/publication/Documents/Regles-administratives-2023.pdfprévoient) que dans le cadre d’un projet financé par le PFI, tout bail doit faire l’objet d’une publication au Registre foncier (p. 33).
Quelle protection apporte la publication de notre bail ?
La publication d’un bail immobilier protège les locataires commerciaux en assurant la survie du bail malgré un changement du propriétaire de l’immeuble.
Lorsqu’un bail est publié, il devient opposable aux tiers, c’est-à-dire qu’il doit être respecté par tout le monde. Cela fait en sort qu’un nouvel acquéreur devait respecter le bail publié, jusqu’à son terme. La publication permet la continuité du bail et le maintien des droits du locataire dans les lieux loués en conformité avec les modalités du bail.
Quels sont les risques de ne pas publier son bail ?
En cas d’absence de bail publié, le Code civil du Québec prévoit le nouvel acquéreur de l’immeuble pourrait mettre fin à un bail commercial 12 mois après la vente de l’immeuble selon les conditions suivantes :
- Il reste à courir plus de 12 mois au bail à compter de la vente de l’immeuble;
- Le nouvel acquéreur donne par écrit un préavis de 6 mois au locataire qu’il mettra fin au bail.
En bref, sans publication votre bail est à risque d’être résilié unilatéralement par un nouvel acquéreur (art. 1887 CcQ). Dans cette éventualité, vous n’aurez d’autre choix que de quitter les lieux ou tenter de négocier un nouveau bail.
Jurisprudence
Lorsqu’un nouvel acquéreur met fin au bail conformément au CcQ, le locataire ne peut se retourner contre lui. Dans une décision, le Tribunal a souligné la négligence du locataire qui a omis de protéger ses droits par la publication de son bail. Il avait dû renégocier le bail à des conditions plus coûteuses avec le nouveau locateur. (Centre hospitalier Robert-Giffard (Institut universitaire en santé mentale de Québec) et Gestion Francis Carrier inc. 2011 QCCS 7457).
Quand faire la publication de son bail ?
Avant la vente
Afin de bénéficier de la protection, le bail doit être publié au Registre foncier avant la vente de l’immeuble. ’.
Dès signature ou à tout moment
Il est possible de publier son bail dès la signature de celui-ci. Même si votre bail est en cours, la publication de votre bail est toujours possible.
L’interdiction de renoncer au droit à l’enregistrement du bail
Vous êtes en droit de faire inscrire votre bail au Registre foncier, et ce même si votre locateur s’y opposait ou qu’une disposition de votre bail l’interdit puisque le droit à l’enregistrement du bail est d’ordre public (art. 2936 CcQ).
Est-ce que la publication de bail doit être faite à chaque renouvellement ?
En principe, la publication au Registre foncier protège votre bail pour toute sa durée, ainsi que les options de renouvellement prévues dans le bail initial.
Si votre bail ne prévoyait pas d’option de renouvellement et que vous avez convenu d’une «prolongation» avec votre Locateur, la publication de votre bail ne vous protègera pas pour la durée renouvelée.
Compte tenu des particularités de chaque bail sur cet aspect, vous pouvez nous contacter si vous avez des questions.
Rappel : Avant de signer un bail, il doit être approuvé par le MFA !
Les Règles budgétaires prévoient l’obligation de soumettre le bail au MFA pour approbation avant de conclure le bail.
Vous ne pouvez donc pas vous engager auprès d’un Locateur avant d’avoir eu cet avis.
«h) Investissement, dépense ou engagement financier de plus de 50 000 $
Le CPE doit faire approuver au préalable par le Ministère tout investissement, dépense ou engagement financier de plus de 50 000 $ (par installation) non compris dans les dépenses de fonctionnement nécessaires à la prestation des services de garde éducatifs. Cette obligation implique que le CPE doit aussi obtenir l’approbation préalable du Ministère pour conclure tout bail de location. Une approbation préalable du Ministère est également requise lorsque la somme des investissements, dépenses ou engagements, y compris ceux s’échelonnant sur deux exercices financiers consécutifs, excède 50 000 $ (par installation).»
Lien vers le service : https://app.smartsheet.com/b/form/98dc22bf6b514e26ad3abee7d8c8870e
Besoin d’information : Pour toute question sur votre bail : https://www.aqcpe.com/prenez-rendez-vous/
Ce document constitue un instrument d’information et de vulgarisation. Ce n’est ni un avis juridique, ni un énoncé complet de la législation pertinente, ni un avis sur un quelconque sujet. Pour tout conseil ou pour de plus amples renseignements, veuillez contacter le Service juridique de l’AQCPE.
